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                                                    棚改退坡未致三四線樓市明顯下行

                                                    時間:2019-08-06 08:37:16|來源:駐馬店廣視網|點擊量:6383

                                                    從2016年開始,全國三四線城市掀起棚改熱潮,由于普遍實行貨幣化安置,導致房價攀升,在這波熱潮中不少三線城市中心城區房價破萬,如濰坊、襄陽、滄州等。

                                                    從今年起,棚改逐漸退坡,市場擔憂三四線城市因棚改而衰。不過,華創證券研究所的研究報告指出,2019年上半年三四線城市銷售尚屬穩定,棚改的平滑效應和城市獨立周期兩種機制,共同推動三四線城市需求雖處于下行周期,但或將更可能表現為結構分化、穩中有降。再考慮一二線需求的復蘇, 全國總體需求料將表現穩定,預計2019年全年銷量同比-1%左右。

                                                    三線城市房價趨穩

                                                    2016-2018年,襄陽這個典型的三線城市經歷了房價的快速上升。以樊西新區某項目三期為例,2016年其新房價格約5600元/平米,2018年10月份其二手房躍升到1萬-1.1萬元/平米。

                                                    支撐其上漲的主要原因便是從2016年興起的棚改計劃。2016年10月,襄陽市房管局發布了《襄陽市2016年市本級棚戶區改造計劃》,2016年,襄陽四個主城區共改造18869套房屋,其中襄城區5000套,樊城區6135套,高新區1620套,東津新區6114套,貨幣化安置共12424套。

                                                    2017年,在轟轟烈烈的棚戶區改造計劃正在實施之時,襄陽市又擴大了改造規模。2017年6月14日,襄陽市政府印發了《襄陽市中心城區2018—2020年棚戶區改造三年計劃》,根據其總體目標,2018-2020年,襄陽中心城區計劃實施城鎮棚戶區改造項目20個,改造房屋134645套、2285萬平米,計劃總投資985億元。計劃分三年實施:2018年改造59476套;2019年改造36610套;2020年改造38559套。

                                                    大規模的棚戶區改造和與之相關的另一個政策——貨幣化安置,一起推動了襄陽房價的“騰飛”。

                                                    2017年初,襄陽市政府發布了《關于推進棚戶區改造貨幣化安置的指導意見》,通過三種方式進行貨幣化安置:一,直接將補償資金支付給被征收人,被征收人自行通過房地產市場購買、租賃住房或用于其他支出;二,被征收人通過政府搭建的交易平臺選購住房,政府將補償資金直接支付給售房的房地產開發企業(或個人)。各城區政府(管委會)積極為被征收人爭取購房優惠,被征收人與開發企業(或個人)簽訂購房合同后,由政府直接向開發企業(或個人)支付購房款,購房款與征收補償款差額部分由政府、開發企業(或個人)和被征收人等三方具體結算;三,由政府購買房源進行安置。各城區政府(管委會)要嚴格采購程序,依法依規推進購買工作,原則上房屋購買價格上限不得高于所在區域內周邊同類商品住房的平均價格。

                                                    不僅如此,對選擇貨幣補償,并在簽約期限內簽訂協議的住宅房屋被征收人,還給予五項獎勵,從500元到10000元不等。

                                                    一時間,襄陽房價水漲船高,中心城區房屋單價從約7000元普遍漲到1萬元以上。

                                                    棚改退坡樓市未明顯下行

                                                    不過,2018年下半年起,政策方面有意放緩棚改計劃。

                                                    2018年7月12日,住建部明確表示,對于商品住房庫存不足,房價上漲壓力較大的地方,應有針對性地及時調整棚改安置政策。商品住房庫存量較大的地方,可以繼續推進棚改貨幣化安置。

                                                    2018年10月8日,國務院常務會議強調,要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策。商品房庫存不足,房價上漲壓力大的市縣,要盡快取消貨幣化安置優惠政策。會議還要求,各地要嚴格評估財政承受能力,科學確定2019年度棚改任務,嚴禁借棚改之名盲目舉債。

                                                    2019年4月,財政部發布城鎮保障性安居工程專項資金預算,根據最新的財政部核定開工計劃,將 2019年棚改套數下調至285萬套,較之前2019年預先估算計劃460萬套下降38%,較財政部2018年計劃588萬套下降51%,較2018年實際開工626萬套下降54%,全國計劃棚改總套數大幅下降,意味著政府對于棚改的支持力度出現明顯下降。

                                                    從2018年下半年開始,襄陽房價漲幅收縮,樓市逐漸穩定,事實上,襄陽樓市只是三線城市的一個縮影,咸陽、南充、樂山等多數三線城市都在過去三年的時間里經歷了房價跳漲,但目前也歸于平靜。

                                                    2019年初,市場普遍對三四線城市房地產市場發展持悲觀態度,然而半年過去,三四線城市銷售基本穩定,華創證券研究報告指出,“棚改的平滑效應和城市獨立周期兩種機制,共同推動了三四線需求雖處于下行周期,但或將更可能表現為結構分化、穩中有降,再考慮一二線需求的復蘇,全國總體需求料將表現穩定,預計 2019 年全年銷量同比-1%左右”。

                                                    究其原因,華創證券研究所分析稱,一方面棚改作用機制擁有獨特性,其影響可能會滯后;一方面三四線城市市場分化明顯,各城市運行各自獨立周期,周期的錯位決定了三四線市場需求的平滑。

                                                    棚改作用機制方面,棚改的平滑和滯后效應,將導致棚改退坡負面影響更為平緩。一方面,受到棚改實施固有周期影響,棚改在施量較計劃量下行更為平緩,一方面,棚改資金從發放到實際到位及實際使用均可能出現滯后。

                                                    棚改在途資金滯后對市場的影響機制在于,棚改專項貸款的授信時間和到位時間之間有超半年的時間差,雖然 2019 年財政部核定的棚改計劃開工套數明顯下降,但前期的棚改已授信未到位的在途資金可以對沖今年計劃棚改開工所對應配套資金的下降的影響。

                                                    今年上半年的成交情況,可看出三四線城市的分化。一種是區域間的分化,一種是城市間的分化。從區域間分化來看,中西部市場2019年以來整體仍呈現出量價齊升狀態,并對全國市場形成一定支撐,這意味著該區域內三四五線城市市場韌性較強。而東部區域整體表現較弱,東部區域中部分三四線城市仍較為低迷。

                                                    從城市間分化來看,2019年1-5月位于長三角的常州、淮南和鎮江市、海西的莆田市以及東北的吉林市,市場表現相對較強,而位于長三角的連云港、 泰州,位于中西部的江陰、襄陽,以及位于珠三角的汕頭、江門等城市,累計成交面積同比降幅均大于 20%,市場表現相對較弱。

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